本來只是想回個廢文， 越打越多，就當做真換屋族的心得聊聊天好了。 假換屋族就不提了，買新又不賣舊這種人不在討論範圍內， 包含去年在內， 這幾波打死的都是"實力不太夠 + 中古=>中古"的換屋族。 假設原本自住房(A)價值2000萬，無貸款，太太名下， 想要換到未來房(B)價值3000萬， 原本頭期不夠， 可以太太用(A)增貸600萬當頭期款， 先生再去貸(B)的八成尾款2400萬， 因為整個家庭要背合計3000萬的貸款太辛苦(實力不太夠)， 買到(B)之後，勢必要在寬限期內把(A)賣掉， (A)賣掉就只需要背不到1500萬的貸款(扣除買賣費用、裝潢等) 去年打的第二屋7成，雖然號稱簽切結書一年內賣掉可以貸8成， 實際上很多人說銀行不太願意走切結書這條路， 中古=>中古已經先中了一箭， 今年下半年這波，房仲直接說中古頂多7成，頭期準備3~4成比較保險， 實力不太夠的太太沒辦法用(A)增貸到4成1200萬， 所以中古=>中古這條路徹底被打死。 不用嘴什麼先賣掉再買， 換屋族要求的條件通常遠高於首購族， 新北二環想換到新北一環， 同樣板南線走路10分鐘內，生活機能方便， 不含車位，權狀可以接受原本舊屋(A)40坪 => 未來屋(B)35坪， 這段時間包含房仲先貼資訊直接被打槍的，看了少說3、40間， 真正滿意，會想出價的， 1年多來只有1間!! 然後剛好就是8月水位快滿又準備新一波限貸的時候， 只能苦笑， 後來直接跟房仲說，中古屋暫時不看了，放棄。 我看一年多只看到一間滿意的， 如果先賣後買， 先不提1年多的價差(舊早賣+新晚買)可能要讓我多背500萬以上的房貸， 萬一我一直找不到滿意的新家呢? 是不是就看著永遠追不上的房價一直租下去? =======================如果一開始改買預售屋分隔線============================= 如果我一開始的目標換成預售屋， 考慮到環境機能條件相同，但權狀坪數要更大， 假設預售屋(C)3500萬， 會變成怎樣? 預售屋只要1成自備款350萬， 就算跟看中古一樣看了一年多，拖到現在才買，(C)漲到4000萬了， 舊屋(A)增貸600萬當頭期依然夠用， 即使太太實力不太夠還是輕輕鬆鬆。 預售5年後交屋，這期間要再付1成400萬， 5年存400萬也不是什麼困難的事， 5年到了要交屋，先生要準備背3200萬的房貸， 如果先生收支比算得過(實力夠)，直接背了3200萬房貸， 舊屋再慢慢賣， 如果先生收支比算不過(實力不太夠)， 交屋前1年就開始賣舊屋(A)，那時也許(A)已經價值2500萬， (A)賣掉清償增貸再交屋(C)，再扣裝潢實際上一樣只要背1500萬房貸， 不用擔心先賣後買的追漲壓力， 這幾波限貸令也都完全不影響， 即使實力不太夠，依然從頭到尾都很輕鬆。 ===========================閒聊分隔線==================================== 雖然看起來買預售比中古輕鬆很多， 但實際上，考量重劃區環境、生活機能跟近捷運這幾點很難達成平衡， 所以我們如果要自住換屋，現在還是偏愛中古屋， 可惜緣分不到， 目前看起來就是換屋無望， 只能看過陣子政府有什麼對於真換屋族的配套措施了。 以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(www.ptt-website.tw), 來自: 223.136.15.149 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt-website.tw/home-sale/M.1727231101.A.FF3

推 iwei0930: 那就共體時艱 撐過這段房價修正後 便宜換屋不香嗎 09/25 10:26

推 CaLawrence: 我在想 換屋族想要的額度 依照他們的實力是不是原本 09/25 10:27

→ CaLawrence: 就很難貸到 09/25 10:27

→ CaLawrence: 即便沒有這次管制 09/25 10:28

推 Fuxi81: 理論上增貸不能買房，要是乖乖照規矩根本沒法換 09/25 10:31

推 ATrain: 包養真心對待友誼情感。 09/25 10:31

→ hcdee90: 價差實力很簡單，但先賣後買的風險完全沒考慮在內， 09/25 10:31

→ hcdee90: 跟打電動砍掉賣出馬上押一棟新房完全不一樣 09/25 10:31

→ bibigaga: 房價下跌差價就變小惹，阿彌陀佛 09/25 10:33

推 tteeccddyy: 實力不夠為什麼要換 09/25 10:34

→ session5: 現在的風氣是：只要我沒順利貸到八成地板利率，都 09/25 10:35

推 grado0802: 包養網擴展國際包養。 09/25 10:35

→ session5: 是政策殺人社會不公。至於靠便宜資金個人總資產增 09/25 10:35

→ session5: 加的部分是我理財有方，是你們這些魯蛇跟不上的 09/25 10:35

噓 g9xuggf: 那這樣搬家就賺500萬了耶 找個搬家公司就好了 09/25 10:35

推 iamala: 兩年前就吵過究竟房價漲或跌有利換房，現在難貸的狀況， 09/25 10:37

→ iamala: 房價腰斬絕對比漲一倍有利換房。真的自住換房族應該願意 09/25 10:37

推 smilejin: 包養輕鬆找到志同道合的朋友。 09/25 10:37

→ iamala: 吧？ 09/25 10:37

推 SouthEast62: 14樓是腦袋有洞嗎？房價腰斬我賣舊房時說不定還得 09/25 10:39

→ SouthEast62: 補現金還銀行，還完就沒錢買下一間啦。 09/25 10:39

推 JKjohnwick: 捷運走路10分鐘，又在預算內本來就很難 09/25 10:40

→ loveless01: 要求條件高，實力又有點落差，那也不用急著硬換吧 09/25 10:41

推 qusekii: 包養平台找到心靈契合的人。 09/25 10:41

推 CIIIO: 就大漲期很難買房的體現 09/25 10:43

→ CIIIO: 怕賣掉再買的時候被尬空 09/25 10:43

→ CIIIO: 西卡說冷盤再交易果然是對的 09/25 10:43

推 iamala: 說別人腦袋有洞前要不要看清楚原po的例子？無貸款三個字 09/25 10:45

→ iamala: …原po狀況就是漲了賺五百仍換不了，腰斬反而換得了。 09/25 10:45

推 Y949731: 包養分析洞悉對方心思。 09/25 10:45

推 NovaShin: 新房子還有裝潢費用，契稅有的沒的成本～還要搬家 09/25 10:48

推 tfct: 房價跌 多存錢 再換搞不好比房價漲輕鬆 09/25 10:51

→ chal: 舊房不要賣了 拿去出租 然後再去理想地點租新的 09/25 10:51

→ toto123: 小換大 一定是 房價跌 比較容易 大間跌更多 09/25 10:52

→ toto123: 現在所謂保值 流通性高 也只限於低總價 09/25 10:53

推 T730733: 包養不急於開始談感情。 09/25 10:53

推 tswen: 預售屋更危險。交屋剩2成可貸 09/25 10:54

→ surferblue: 那就是實力不太夠 09/25 10:54

推 richcity: 實力不夠就祈禱打房有成，房價跌才好換 09/25 10:58

→ akita690: 就量力而為啊，20年前我就小換大，電梯新房換公寓 09/25 11:00

→ cheng314: 這就典型雙標阿 換屋實力不足就是受害政府欠他的，好可 09/25 11:00

推 FireStation: 包養網結交跨國友誼。 09/25 11:00

→ cheng314: 憐 首購實力不足就是眼高手低怎不買70年蛋盒區老屋 09/25 11:00

推 freekid: iamala你要不要看看你在14樓的推文。「換房族」，你可不 09/25 11:00

→ freekid: 是只針對這篇作者而是整個族群，整個族群第一間房都沒貸 09/25 11:00

→ freekid: 款嗎？ 09/25 11:00

推 Stunts: 可以先租房，或先不換等房價上漲後再換屋 09/25 11:00

推 Thobel: 包養開心找到知心朋友。 09/25 11:00

推 kusomanfcu: 因為跌勢的時候外圍比蛋黃更快反應且更痛，除非同一地 09/25 11:03

→ kusomanfcu: 區同一屋齡小換大 09/25 11:03

推 abiggun: 結論就是實力不夠想換屋 09/25 11:03

→ kusomanfcu: 10年前不就演過了 09/25 11:03

→ freekid: 這篇文有一個實務上的重點 先賣雖然能確保後續核貸 但是 09/25 11:04

推 Reji: 包養平台關注對方需求。 09/25 11:04

→ freekid: 否能儘快找到下一間 變成了未知數 慢慢找的話怕手上沒貨 09/25 11:04

→ freekid: 房價升太快 太快找的話降低標準買了又不開心 09/25 11:04

→ freekid: 從這個角度看 預售屋反而得到政策紅利 09/25 11:04

推 physicsdk: 認同房價跌有利換屋 自住槓桿不會設太大 邊還能邊存錢 09/25 11:05

→ physicsdk: 才是合理的 當然還有能力之後再買 09/25 11:05

推 Hathael: 包養分析觀察約會狀態。 09/25 11:05

→ sharek: 房價持續跌後才有真換屋族，真正自住哪會需要去管房價增 09/25 11:07

→ sharek: 不增值，先讓房子不要淪為投資商品才重要 09/25 11:07

推 physicsdk: 35樓是在瞎類比什麼玩意兒 首先你確定這兩句話是同個 09/25 11:08

→ physicsdk: 人說的？ 再來現在換屋被限貸婊到首購有嗎？ 貸八成貸 09/25 11:08

→ physicsdk: 五成用同樣標準看待 判斷能力有這麼差？ 09/25 11:08

推 yovroc: 包養真心珍惜友誼情感。 09/25 11:08

→ alex5566: 給了配套 就會被人鑽漏洞 就看要怎麼取捨 09/25 11:08

→ alex5566: 青安本意是幫小白買房 就是會有人頭戶+投機仔偷雞 09/25 11:09

→ alex5566: 連青安都有人要找漏洞鑽 換屋部分鐵定也會有 09/25 11:10

推 physicsdk: 條件不訂嚴格一點怪誰 新青安 年齡不限 身份不限 笑死 09/25 11:11

→ alex5566: 現在問題就是水位滿了 只能優先保護 青安or真首購 09/25 11:11

推 helgalie: 包養網認識來自世界各地的朋友。 09/25 11:11

→ alex5566: 換屋就只能先等等了 :( 09/25 11:11

→ physicsdk: 直系親屬名下有房的有禁嗎 炒房行之有年了政府會不知 09/25 11:12

→ physicsdk: 道怎麼壓制投機仔？ 09/25 11:12

→ physicsdk: 水位滿了應該先取消新青安才對 09/25 11:13

推 angele: 雖然舊屋漲很多，但小換大、二環換一環（還不是同區域）， 09/25 11:17

推 OREOMZA: 包養輕鬆找到有趣的人。 09/25 11:17

→ angele: 本業收入沒有大幅跳升本來就很難。要正好預售買到低點， 09/25 11:17

→ angele: 換屋賣舊屋時賣高點，同時吃兩間漲幅才能，某個角度是得靠 09/25 11:17

→ angele: 投機。只能說現在時機不對呀。 09/25 11:17

→ alex5566: 怎麼會無關 就是非常時期，你想的輕鬆辦法沒辦法用阿 09/25 11:18

→ cheng314: 其實就是先增加本業收入存款 等冷盤再換吧 比起空手仔 09/25 11:20

推 punjab: 包養平台找到心儀對象。 09/25 11:20

→ cheng314: 換屋的至少有一間能住 沒有什麼都包贏的啦 09/25 11:20

推 rdcf: 你這就fomo族阿,怕房價一直漲想先買,實力又不允許 09/25 11:22

推 angele: 大換小？這個操作好特殊，誤會了。我刻板印象中的換屋族是 09/25 11:24

→ angele: 生了小孩，小孩大了有空間需求非換不可的。 09/25 11:24

推 rdcf: 你現在看到滿意的新屋,你不能同時一買一賣嗎? 09/25 11:25

推 sashare: 包養分析了解對方想法。 09/25 11:25

→ rdcf: 然後跟買家簽一下續租3個月 09/25 11:25

推 leota: 好文 09/25 11:28

推 tfct: 不是啊 這根本不用算也知道買預售比買中古屋容易 ...繳頭款 09/25 11:30

→ tfct: 的時間就不一樣了 09/25 11:30

→ kusomanfcu: 成屋一次繳頭期可以住 預售幾年 沒得住 09/25 11:32

推 sijiex: 包養不急於著手感情發展。 09/25 11:32

→ kusomanfcu: 在這些QE之前預售是比新成屋便宜的 09/25 11:33

推 physicsdk: 預售還可能買到爛尾 屋況未知 交屋才發現是災難耶 09/25 11:33

推 Frobel: 可以買寶佳 有錢買國泰，爛尾機率小很多 09/25 11:36

推 physicsdk: 寶佳不會爛尾但災難很多XD 09/25 11:38

推 tihs104: 有盲區，新北二環想換去新北一環，除非你二環價值提升的 09/25 11:38

推 VLADINA: 包養網結交全球友人。 09/25 11:38

→ tihs104: 比你想去的一環快，不然實力不夠的情況，本來就沒辦法靠 09/25 11:38

→ tihs104: 房子追上 09/25 11:38

→ tihs104: 否則你一開始的選擇就是一環了 09/25 11:38

推 mcgrady12336: 其實已經台灣人換屋的不多，很多人原生家庭一住就 09/25 11:38

→ mcgrady12336: 三四十年，薪資沒成長怎麼換屋？ 09/25 11:38

推 odemagus: 包養開心找到知心朋友。 09/25 11:38

推 waeting: 政府不調高房屋取得成本要便宜還是很難 09/25 12:11

噓 abomgo: 跌給你買，不好嗎？ 09/25 12:28

推 Annis812: 實力不夠 在房價高點時刻 很難越換越好 09/25 12:28

→ wiston1419: 還有人在腰斬 腰斬你敢買喔？騙鬼 09/25 12:29

推 piliwu: 沒人換屋先賣後買的弄一個不好連自住房都沒有 09/25 12:34

推 yes500: 包養平台警惕網路詐騙。 09/25 12:34

推 quiet93: 邏輯不對，你賣掉之後也是首購，不就你口中說的要求的條 09/25 12:35

→ quiet93: 件比較低了嗎XD 09/25 12:35

→ quiet93: 而且賣掉實際獲利了結，你可以拿到的當頭款的現金一定更 09/25 12:36

→ quiet93: 多 09/25 12:36

→ quiet93: 難道增貸會比獲利了結拿到的更多？ 09/25 12:36

推 alexantiy: 包養分析細心研究對象。 09/25 12:36

→ quiet93: 還有，換屋看更高價的房子其實更好選，因為你的需求就不 09/25 12:37

→ quiet93: 同於其他人，其實選擇更多 09/25 12:37

→ quiet93: 你之所以選擇少，就卡在只用第一間增貸當頭款，不是嗎？ 09/25 12:38

推 quiet93: 你拿1500當頭款，選擇更多吧 09/25 12:40

推 quiet93: 說不定看個3500萬的物件，就不會久久只看到一間喜歡的了 09/25 12:42

推 sowrey: 包養真心投入友誼。 09/25 12:42

→ quiet93: 換屋族差別最辛苦的就是搬家，賣飛這件事情根本不存在， 09/25 12:43

→ quiet93: 獲利了結只會選擇更多 09/25 12:43

推 quiet93: 現在再搭配首購條件比較好，真換屋族沒有理由不先賣再買 09/25 12:45

→ quiet93: 吧 09/25 12:45

→ quiet93: 光是貸款條件就值得多搬家一次 09/25 12:46

推 cw758: 包養網推薦有趣的包養活動。 09/25 12:46

推 pacino: 分享 推 09/25 12:55

推 pastevil: 為了維護黨的政策，網路上只要不是第一間的都洗成十惡不 09/25 12:56

→ pastevil: 赦 09/25 12:56

→ pastevil: 政策說改就往前砍，買房子又不是買菜 09/25 12:57

推 quiet93: 這有什麼風險？唯一風險只是短暫地沒持有“房地產”這樣 09/25 13:20

推 ludi: 包養輕鬆找到共同興趣的朋友。 09/25 13:20

→ quiet93: 的投資商品而已，不是嗎 09/25 13:20

→ quiet93: 錢又不會不見，放銀行至少也會生利息，放外幣高利生更多 09/25 13:20

推 quiet93: 投資工具又不是只有房地產這項，更何況現在這麼不好 09/25 13:22

→ quiet93: 連多多都只會說不跌，還沒人說會大漲勒 09/25 13:23

→ quiet93: 怕賣飛房地產這個投資工具的情況，不存在阿 09/25 13:23

推 peernut: 包養平台尋找志同道合的人。 09/25 13:23

→ jagger: 先賣後買→房價下跌→越租越爽 09/25 13:42

→ jagger: 不過台灣房價只會漲，先賣後買的時間差確實是一種壓力 09/25 13:43

推 dsf980036: 預售買的當時如果是第二戶，後來還是要自備5成吧？而且 09/25 14:27

→ dsf980036: 一開始簽約的價格，不會因為後來又漲價，一成從350變成 09/25 14:27

→ dsf980036: 400吧？ 09/25 14:27

推 xikimi: 包養分析深入了解對方心思。 09/25 14:27