GPT哥給我幾個Lesson Lesson 1 問： 以過去對信用管制的了解及信用管制的影響 請告訴我第七波的影響並說出具體分析和看法 不要包牌，給我明確的答案 答：(重點節錄) 基於以下幾點，政策影響雖然有點作用，但可能有限 1. 政策累積效應的邊際遞減 2. 資金流動性與市場需求的韌性 3. 房市結構的轉變 4. 量化的影響 結論： 第七波有用 尤其是針對投資性與高價住宅的部分壓力加大 但考量到市場資金充裕和自住需求的韌性 不會劇烈下跌，且政策的影響會以邊際遞減的形式表現 https://imgur.com/8QPwlNo -------------------- Lesson 2 問： 可否站在支持下跌理論的空方進行一些論述，並且以空方角度論述完後 與房價不會有大幅度下跌的多方論述進行比較 比較兩者間的合理性並進行自我辯論，並給我獲勝的結果 答： 空方角度基於以下理由 1. 多戶貸款成數與限制收緊 2. 高價住宅與餘屋庫存壓力 3. 信心衝擊與市場預期逆轉 4. 資金流動性可能轉變 多方角度基於以下理由 1. 自住需求依然強勁 2. 低利率與市場資金的支撐(儘管有升息壓力，依舊處於歷史低位) 3. 建商降價的限度(會選擇減少新建案的開工而不是降價處理餘屋) https://imgur.com/oA8T6xR 結論： 多方論述相對合理，房價在未來更多可能性進入高位盤整或小幅回調 而非劇烈下跌 https://imgur.com/TUWbLUz -------------------- Lesson 3 問：原物料成本是否可以作為多方的價格支撐，抑或不具備支撐，建商金流周轉才是重點 並說明2016年房地產空頭時期建商自砍的事實分析 答： 1. 原物料成本上升作為多方之稱的理由 成本與房價間的比例、建商利潤空間、建築時間差 總之結論是原物料價格上升在總房價中影響相對有限 2. 金流周轉與賠售的空方觀點 2016年空頭經驗：被實價登錄和奢侈稅搞爆，確實出現跌幅高達10%~20%的狀況 賠售的必要性：建商為避免資金卡住，賠售 3. 2016年房地產市場案例 顯示建商確實為了保持資金流動性而選擇降價 結論： 原物料成本上升作為支撐還是不足夠，重點是土地才是最大的占比 且砍價銷售這在2016空頭已有明確實例，因此從這角度上看，空方的論述更具合理性 https://imgur.com/GnXgeEs -------------------- Lesson 4 問： 先前說明「根據過去經驗，建商會選擇減少新建項目的開工而不是大幅度降價處理」 與2016的論述不同，這跟市場產品變化和銷售策略是否有關 答： 是，這個觀察是精確的，以下分析 1. 市場產品的變化 2010~2014年出現大量高價案豪宅，2016年時雙重打擊下，豪宅市場急遽萎縮 降價現象主要出現在高價住宅市場 開發商逐漸推出中小戶型產品，總價低，需求穩定，即便環境波動，銷售壓力也相對小 2. 銷售策略的變化 2016降價促銷主要是在高價宅上，市場預期轉向悲觀的狀況下，快速去化庫存成為目標 以確保資金流動性 2014年高點回落後，市場逐漸進入去化庫存階段，2016年時建商更傾向於以價換量 3. 建商與市場的調節能力 2016年後的幾年來看，建商在面對市場波動的變化有所調整 推案量控制：在市場下行壓力大的時候，建商會選擇減少新案開工，而並非一昧降價 新興區域與小戶型產品：聚焦於推動首購剛需產品，因銷售壓力較小，沒大幅促銷的理由 結論： 2016年的降價行為與一般狀況下的建商行為模式有所不同 隨著市場進入更穩定發展的階段，建商對推案量和產品定位的控制更為精準 減少推案量仍可能是主要策略 https://imgur.com/AD1vLvB -------------------- Lesson 5 問： 第七波信用管制、水位問題所造成的冷盤，是否因建商產品與銷售策略的改變 2016年的減價銷售狀況是否不會再發生？請詳述原因 答： 是，不會完全重現2016年的大規模減價銷售現象 結論： 原因在於產品結構變化、推案策略的精準調整；以及信用轉置政策影響範圍的侷限性 建商目前更傾向於減少推案量，而不是大規模的降價銷售來處理餘屋 https://imgur.com/eG7IBvj -------------------- 其他亂問的 問：土地價格較為低廉的地區，是否依舊是地價為最關鍵因素 答：是，原物料有影響，但普普，土地價格最重要 -- 問：所以信用管制政策若造成土地價格崩盤，會劇烈影響房價 從過往資料分析信用管制造成六都價格崩盤的可能性是否存在 答：單獨引發土地價格崩盤的可能性極低，出現崩盤需要更強烈的外部經濟因素 或金融事件作為推動因素 -- 問：請給我外部經濟或金融事件具體實例 信用管制、72-2、土建融貸款難度是否包含其中 答：具體實例-->2008金融海嘯、1997亞洲金融危機、1990日本泡沫 信用管制、72-2、土建融難度確實會對市場造成壓力，但不足以導致土地價格崩盤 真正可以導致崩盤的是這些外部經濟或金融危機疊加，如全球經濟衰退或重大金融動盪 才有可能引發土地價格大幅下跌 -- 問：「房價在未來更多可能是進入高位盤整或小幅回調，而非劇烈下跌」 GPT哥請你給我一個具體的數字，下跌幾% 答：2024及未來1~2年內，我認為會微幅下跌，3~8% 具體取決以下因素 六都核心區域(如台北市、新竹市、台中14期)：自住需求強勁，估計3%~5% 次要區域非六都地區：5~8% (....80萬跌10%還是超過70萬耶) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(www.ptt-website.tw), 來自: 223.200.89.61 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt-website.tw/home-sale/M.1727690384.A.CF4 GPT哥：如果政策與前幾波相似，那衝擊可能不會很大(邊際效應) 但有一個很痛的：打剛需首購 https://imgur.com/59o3I0E GPT哥： 1. 建商學聰明了 2. 因這幾年信用管制確實有一定效用，減少了投機投資客 恐慌確實存在一定風險，但建商策略改變和投資客減少限制了恐慌性行為 https://imgur.com/YuZpKgR -- 問：2020年開始是眾所皆知的大多頭，並且有眾多FOMO上車人士一直至今 請你論述到2024年投機投資客變少的理由 答：https://imgur.com/lyMAVam GPT哥認為確實有打到投資客，只是這幾年打爆投機投資客照樣漲 今年最後一次理監事會議預計於12/19 每年初一開始就會公布該年度理監事會議的預計日期 ※ 編輯: ttyy (36.226.175.142 臺灣), 09/30/2024 21:42:38 你不用這麼緊張，是不是順著話說試一試就可以知道了 https://imgur.com/a/XeE47Bu